Zum Inhalt springen

Wie liest man einen Bebauungsplan?

Bevor irgendeine OIB-Frage zählt, entscheidet der Bebauungsplan, was auf dem Grundstück überhaupt stehen darf. Er ist Gemeinderecht auf Grundlage von Landesrecht, und in jedem Bundesland ein wenig anders. Piloti liest ihn mit, sobald er im Projekt liegt.

Kurz gesagt

Ein Bebauungsplan ist eine Verordnung der Gemeinde, die auf Grundlage des Raumordnungs- oder Baurechts des Landes festlegt, wie ein Grundstück bebaut werden darf, etwa mit Baulinien, Gebäudehöhe oder Bauklasse, Bauweise und Dichte; was er genau enthält und wie er heißt, regelt jedes Bundesland selbst. Piloti liest ihn mit, sobald er im Projekt liegt, und nennt die Festlegung, auf die es sich stützt.

Mit einer echten Frage testenStand: September 2026

Was ein Bebauungsplan ist

Der Flächenwidmungsplan sagt, wofür eine Fläche gewidmet ist, etwa Bauland-Wohngebiet oder Grünland. Der Bebauungsplan sagt, wie auf dem Bauland gebaut werden darf. Beide sind Verordnungen der Gemeinde, erlassen nach dem Raumordnungsgesetz oder der Bauordnung des Landes.

Die Namen und Inhalte unterscheiden sich. In Wien sind Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ein gemeinsames Plandokument nach der Bauordnung für Wien, dort steht auch die Bauklasse. In anderen Ländern gibt es Bebauungspläne, Teilbebauungspläne oder Bebauungsrichtlinien, und nicht jedes Grundstück ist von einem erfasst.

Wie Piloti dabei hilft

Die Arbeitsweise „Bebauung“ klärt, was auf einem Grundstück gebaut werden darf: Bauklasse bzw. Gebäudehöhe, Bauwich, Widmung, Dichte, Stellplätze, nach Landes- und Gemeinderecht, nicht nach OIB. Liegt der Bebauungsplan im Projekt, liest Piloti ihn mit und nennt die Festlegung, auf die es sich stützt.

Was typischerweise drinsteht

  • Baulinien, Baufluchtlinien oder Baugrenzen: wo das Gebäude stehen darf und wo es anschließen muss.
  • Höhe: je nach Land als Bauklasse, als Gebäude- oder Traufhöhe oder als Zahl der Geschoße, jeweils mit eigenen Messregeln.
  • Bauweise: offen, gekuppelt, geschlossen, und damit, ob und wie an die Nachbargrenze gebaut wird.
  • Dichte und Ausnutzung, Dachform, Stellplätze, Grünflächen und besondere Bestimmungen, die nur für dieses Gebiet gelten.

So lesen Sie ihn

  1. 01

    Fassung sichern

    Plannummer bzw. Plandokument und Datum der Kundmachung notieren. Ein Plan in Überarbeitung kann in wenigen Monaten anders aussehen.

  2. 02

    Legende und Planzeichen

    Jede Linie und jedes Kürzel hat eine Bedeutung, die in der Legende oder in der Planzeichenverordnung des Landes steht, nicht im allgemeinen Sprachgebrauch.

  3. 03

    Textliche Bestimmungen

    Die Festlegungen in Worten gehören zum Plan. Sie enthalten oft das, woran eine Einreichung scheitert: Dachneigung, Einfriedung, Begrünung.

  4. 04

    Lücken schließen

    Was der Plan nicht regelt, regelt das Landesrecht mit seinen allgemeinen Bestimmungen, etwa zu Abständen.

Gut zu wissen

Was der Bebauungsplan für genau dieses Grundstück festlegt, liest Piloti aus dem Plan im Projekt. Liegt er dort nicht, sagt es das und wo Sie nachsehen, statt eine Festlegung anzunehmen.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück?

Bei der Gemeinde, in größeren Städten beim zuständigen Amt, und in vielen Ländern im Geoportal des Landes. In Wien ist der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan online bei der Stadt einsehbar. Im RIS steht er in aller Regel nicht.

Was ist der Unterschied zwischen Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan?

Der Flächenwidmungsplan legt fest, wofür eine Fläche genutzt werden darf, etwa als Bauland oder Grünland. Der Bebauungsplan legt fest, wie auf dem Bauland gebaut werden darf: Lage, Höhe, Bauweise, Dichte. In Wien sind beide in einem Plandokument vereint.

Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?

Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen des Landesrechts, etwa zu Abständen und zum Einfügen in die Umgebung. Wie diese lauten, unterscheidet sich von Land zu Land; die Baubehörde der Gemeinde gibt Auskunft.

Ist die Bauklasse im Bebauungsplan dasselbe wie die Gebäudeklasse?

Nein. Die Bauklasse, etwa in Wien, regelt die zulässige Gebäudehöhe nach der Bauordnung. Die Gebäudeklasse kommt aus den OIB-Richtlinien und steuert vor allem den Brandschutz.

Weiterlesen