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Was ist eine Gebäudeklasse?

Fast jede Brandschutzfrage beginnt mit derselben Gegenfrage: Welche Gebäudeklasse? Hier die fünf Klassen nach den OIB-Richtlinien, was sie bestimmt und wo sie gern mit der Bauklasse verwechselt wird. Piloti stuft sie für Ihr Projekt ein, mit Fundstelle in den Begriffsbestimmungen.

Definitionen laut OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.

Kurz gesagt

Die Gebäudeklasse (GK 1 bis 5) ordnet ein Gebäude nach den OIB-Richtlinien anhand von Fluchtniveau, Zahl der oberirdischen Geschoße, Fläche und Zahl der Wohnungen oder Betriebseinheiten ein; an ihr hängen vor allem die Brandschutzanforderungen der OIB-Richtlinie 2. Piloti stuft sie aus diesen Werten ein, mit Fundstelle, und hält sie getrennt von der Bauklasse einer Bauordnung.

Mit einer echten Frage testenStand: September 2026

Gebäudeklasse 4 (GK4)

„a) Gebäude mit nicht mehr als vier oberirdischen Geschoßen und mit einem Fluchtniveau von nicht mehr als 11 m, bestehend aus mehreren Wohnungen bzw. mehreren Betriebseinheiten von jeweils nicht mehr als 400 m² Nutzfläche der einzelnen Wohnungen bzw. Betriebseinheiten in den oberirdischen Geschoßen, b) Gebäude mit nicht mehr als vier oberirdischen Geschoßen und mit einem Fluchtniveau von nicht mehr als 11 m, bestehend aus einer Wohnung bzw. einer Betriebseinheit ohne Begrenzung der Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße.“
OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023

Wie Piloti die Gebäudeklasse einstuft

  • Aus Fluchtniveau, oberirdischen Geschoßen, Fläche und Nutzung, mit der Fundstelle in den Begriffsbestimmungen und dem Bundesland des Projekts.
  • Steht im Projekt schon eine bestätigte Gebäudeklasse, übernimmt Piloti sie. Fehlt ein entscheidender Wert, fragt es genau danach oder nennt die Annahme, mit der es rechnet.
  • Es sagt, welche OIB-Ausgabe im Bundesland gilt, wenn das die Einstufung verändert, und beantwortet Folgefragen wie „und in GK 4?“ aus dem, was es schon gelesen hat.

Die fünf Gebäudeklassen in Kürze

Sinngemäß nach den Begriffsbestimmungen. Im Zweifel entscheidet der Wortlaut, nicht diese Zusammenfassung.

GK 1
Freistehend, an mindestens drei Seiten auf eigenem Grund oder von Verkehrsflächen für die Feuerwehr zugänglich. Höchstens drei oberirdische Geschoße, Fluchtniveau höchstens 7,00 m, insgesamt höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße, höchstens zwei Wohnungen oder eine Betriebseinheit.
GK 2
Höchstens drei oberirdische Geschoße und Fluchtniveau höchstens 7,00 m, und dazu entweder insgesamt höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche, oder ein Reihenhaus mit Einheiten von je höchstens 400 m², oder ein freistehendes, von drei Seiten zugängliches reines Wohngebäude mit insgesamt höchstens 800 m².
GK 3
Höchstens drei oberirdische Geschoße und Fluchtniveau höchstens 7,00 m, soweit das Gebäude nicht in GK 1 oder GK 2 fällt.
GK 4
Höchstens vier oberirdische Geschoße und Fluchtniveau höchstens 11 m, mit mehreren Wohnungen oder Betriebseinheiten von je höchstens 400 m² Nutzfläche, oder mit einer einzigen Wohnung oder Betriebseinheit ohne Flächengrenze.
GK 5
Fluchtniveau höchstens 22 m, soweit das Gebäude nicht in GK 1 bis 4 fällt. Ein höheres Gebäude fällt in keine der fünf Klassen; dafür stellen die OIB-Richtlinien eigene, strengere Anforderungen.

Gebäudeklasse ist nicht Bauklasse

Die Bauklasse ist ein Begriff des Bebauungsrechts, etwa der Bauordnung für Wien: Sie steht im Bebauungsplan und regelt, wie hoch auf einem Grundstück gebaut werden darf. Die Gebäudeklasse kommt aus den OIB-Richtlinien und beschreibt das fertige Gebäude, damit die technischen Anforderungen, allen voran der Brandschutz, dazu passen.

Beide Werte stehen nebeneinander und leiten sich nicht auseinander ab. Wer im Gespräch „Klasse 4“ sagt, sollte dazusagen, welche gemeint ist.

Was an der Gebäudeklasse hängt

Die OIB-Richtlinie 2 staffelt ihre Anforderungen nach Gebäudeklassen: Feuerwiderstand der tragenden Bauteile, Brandabschnitte, Fluchtwege, Fassaden. Eine falsche Einstufung zieht sich deshalb durch die ganze Brandschutzplanung.

Welche Ausgabe der OIB-Richtlinien gilt, entscheidet das Bundesland. Laut OIB-Übersicht sind die Richtlinien 2023 nicht in allen Ländern verbindlich erklärt; wo nicht, gilt in der Regel noch die Ausgabe 2019. Prüfen Sie im Zweifel die Bautechnikvorschrift Ihres Landes, denn die Länder können Ausnahmen und Übergangsregeln festlegen.

Gut zu wissen

Die Einstufung bleibt Ihre Entscheidung als Planverfasser:in; Piloti legt dafür Definition, Fundstelle und Annahmen offen. Das Fluchtniveau nimmt es aus Ihren Unterlagen, und fehlt ein entscheidender Wert, fragt es danach.

Häufige Fragen

Was ist Gebäudeklasse 4?

Gebäudeklasse 4 umfasst Gebäude mit höchstens vier oberirdischen Geschoßen und einem Fluchtniveau von höchstens 11 m. Entweder bestehen sie aus mehreren Wohnungen oder Betriebseinheiten mit je höchstens 400 m² Nutzfläche, oder aus einer einzigen Wohnung oder Betriebseinheit ohne Flächengrenze. So steht es in den OIB-Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.

Wie bestimmt man die Gebäudeklasse in Österreich?

Man ermittelt Fluchtniveau, Zahl der oberirdischen Geschoße, Brutto-Grundfläche bzw. Nutzfläche und die Zahl der Wohnungen oder Betriebseinheiten und prüft die Klassen der Reihe nach, von GK 1 aufwärts. Maßgeblich ist die OIB-Ausgabe, die im Bundesland des Projekts gilt.

Ist Gebäudeklasse dasselbe wie Bauklasse?

Nein. Die Bauklasse steht im Bebauungsplan und regelt nach der Bauordnung, etwa in Wien, die zulässige Gebäudehöhe. Die Gebäudeklasse kommt aus den OIB-Richtlinien und bestimmt vor allem die Brandschutzanforderungen. Ein Gebäude hat beide Werte, unabhängig voneinander.

In welche Gebäudeklasse fällt ein Reihenhaus?

Reihenhäuser mit höchstens drei oberirdischen Geschoßen, einem Fluchtniveau von höchstens 7,00 m und Einheiten von je höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche nennt die Definition der GK 2 ausdrücklich. Das Fluchtniveau wird dabei für jede Einheit gesondert betrachtet.

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