Was ist ein oberirdisches Geschoß?
Wie viele Geschoße hat das Haus? Für die OIB-Richtlinien ist das keine Frage des Zählens, sondern der Definition. Und die hat zwei Hälften: eine Regel und eine Ausnahme. Piloti zählt nach beiden Hälften, mit Fundstelle.
Definition laut OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.
Kurz gesagt
Ein oberirdisches Geschoß ist nach den OIB-Begriffsbestimmungen ein Geschoß, dessen äußere Begrenzungsflächen in Summe zu mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände nach Fertigstellung liegen; Geschoße ohne Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile davon, etwa nicht ausgebaute Dachräume, zählen nicht dazu. Piloti zählt die Geschoße für die Gebäudeklasse nach dieser Definition, mit Fundstelle.
Geschoß, oberirdisches
„Geschoß, dessen äußere Begrenzungsflächen in Summe zu mehr als der Hälfte über dem anschließenden Gelände nach Fertigstellung liegen. Nicht zu den oberirdischen Geschoßen zählen solche, in denen sich keine Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile von solchen befinden (z.B. nicht ausgebaute Dachräume, Triebwerksräume, Räume für haustechnische Anlagen).“
Wie Piloti dabei hilft
Piloti zählt die oberirdischen Geschoße für die Gebäudeklasse nach dieser Definition, mit Fundstelle, und fragt nach, wenn aus Ihren Unterlagen nicht hervorgeht, ob ein Dachraum ausgebaut ist. Bei einem Umbau stuft es zuerst das Vorhaben ein und erst dann die Anforderung.
Die Regel: mehr als die Hälfte über Gelände
Entscheidend ist die Summe der äußeren Begrenzungsflächen eines Geschoßes, nicht eine einzelne Fassade. Am ebenen Grundstück ist das selten eine Frage. Am Hang schon: Ein Geschoß, das talseitig frei steht und bergseitig im Erdreich liegt, kann oberirdisch sein, auch wenn es im Plan „Untergeschoß“ heißt.
Maßgeblich ist das Gelände nach Fertigstellung. Eine Anschüttung kann ein Geschoß unter die Hälfte drücken, ein Abgraben für Lichthöfe oder eine Terrasse hebt es darüber. Beides steht im Einreichplan, und dort sollte man es auch prüfen.
Die Ausnahme: Geschoße ohne Nutzungseinheiten
Ein Geschoß, in dem sich keine Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile davon befinden, zählt nicht. Die Definition nennt als Beispiele nicht ausgebaute Dachräume, Triebwerksräume und Räume für haustechnische Anlagen.
Das „oder Teile von solchen“ ist die Stelle, an der man genau lesen muss: Liegt auch nur ein Teil einer Maisonette oder eines Büros im Dachgeschoß, ist es ein oberirdisches Geschoß. Die Galerie einer Wohnung im Dach zählt damit mit.
Warum das Zählen Folgen hat
- Die Zahl der oberirdischen Geschoße ist eine der Größen der Gebäudeklasse: höchstens drei für GK 1 bis 3, höchstens vier für GK 4.
- Das höchstgelegene oberirdische Geschoß bestimmt das Fluchtniveau. Ein zusätzliches Geschoß hebt beide Werte zugleich.
- Im Bestand ändert ein Dachausbau deshalb oft mehr als das Dach: Er kann die Gebäudeklasse und damit die Brandschutzanforderungen verschieben.
- Bauordnungen und Bebauungspläne verwenden für Gebäudehöhe und Bebauung teils eigene Geschoßbegriffe. Die OIB-Definition gilt für die OIB-Richtlinien, nicht automatisch für das Bebauungsrecht.
Gut zu wissen
Ob ein Hanggeschoß zu mehr als der Hälfte über Gelände liegt, misst die Planung an den Ansichten; Piloti sagt, welche Flächen dafür zu vergleichen sind. Geht aus den Unterlagen nicht hervor, ob ein Dachraum ausgebaut ist, fragt es nach.
Häufige Fragen
Ist ein Keller ein oberirdisches Geschoß?
Ein Keller, der überwiegend im Erdreich liegt, ist kein oberirdisches Geschoß. Liegen seine äußeren Begrenzungsflächen in Summe zu mehr als der Hälfte über dem Gelände nach Fertigstellung, etwa am Hang, und enthält er Wohnungen oder Betriebseinheiten, zählt er mit, gleich wie er im Plan heißt.
Zählt ein Dachgeschoß als oberirdisches Geschoß?
Ein nicht ausgebauter Dachraum zählt laut Definition nicht. Sobald sich im Dachgeschoß eine Wohnung, eine Betriebseinheit oder auch nur ein Teil davon befindet, ist es ein oberirdisches Geschoß.
Zählt ein Technikgeschoß mit?
Nein, solange sich darin keine Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile davon befinden. Die Definition nennt Triebwerksräume und Räume für haustechnische Anlagen ausdrücklich als Beispiele.
Gilt die OIB-Definition auch für die Bauordnung?
Nicht automatisch. Bauordnungen und Bebauungspläne regeln Gebäudehöhe und Bebauung teils mit eigenen Begriffen und Messregeln. Für die Gebäudeklasse und die OIB-Anforderungen gilt die OIB-Definition, für das Bebauungsrecht das Landesrecht.