Was ist das Fluchtniveau?
Das Fluchtniveau entscheidet über die Gebäudeklasse, und die Gebäudeklasse über den Brandschutz. Drei Wörter in der Definition machen den Unterschied: höchstgelegen, oberirdisch, nach Fertigstellung. Piloti stuft daraus die Gebäudeklasse ein und fragt nach dem Wert, wenn er im Projekt fehlt.
Definition laut OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.
Kurz gesagt
Das Fluchtniveau ist nach den OIB-Begriffsbestimmungen die Höhendifferenz zwischen der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen oberirdischen Geschoßes und der an das Gebäude angrenzenden Geländeoberfläche nach Fertigstellung, im Mittel. Aus ihm und den übrigen Größen stuft Piloti die Gebäudeklasse ein.
Fluchtniveau
„Höhendifferenz zwischen der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen oberirdischen Geschoßes und der an das Gebäude angrenzenden Geländeoberfläche nach Fertigstellung im Mittel.“
Wie Piloti dabei hilft
Piloti stuft die Gebäudeklasse aus dem Fluchtniveau und den übrigen Werten ein, mit der Fundstelle in den Begriffsbestimmungen und der OIB-Ausgabe, die im Bundesland gilt. Fehlt das Fluchtniveau, fragt es danach, statt es zu schätzen.
Was die Definition genau sagt
Gemessen wird bis zur Fußbodenoberkante, nicht bis zur Traufe oder zum First. Das Fluchtniveau ist also keine Gebäudehöhe, sondern die Höhe, aus der sich Menschen im obersten Geschoß retten müssen und bis zu der die Feuerwehr kommen muss.
Oben zählt das höchstgelegene oberirdische Geschoß. Was ein oberirdisches Geschoß ist, regelt eine eigene Definition: Ein nicht ausgebauter Dachraum oder ein Technikgeschoß ohne Wohnungen und Betriebseinheiten zählt nicht mit. Unten zählt das angrenzende Gelände nach Fertigstellung, nicht das Urgelände und nicht die Straße.
Das „im Mittel“ gleicht ein ungleich hohes Gelände rund um das Gebäude aus. Wie das Mittel im Einzelfall gebildet wird, etwa am steilen Hang oder bei einer Rampe zur Tiefgarage, ist eine Auslegungsfrage. Halten Sie Ihre Annahme im Akt fest.
Die Schwellen für die Gebäudeklasse
- 7,00 m: Bis hierher reichen, zusammen mit höchstens drei oberirdischen Geschoßen, die Gebäudeklassen 1 bis 3.
- 11 m: Die Grenze der Gebäudeklasse 4, mit höchstens vier oberirdischen Geschoßen.
- 22 m: Die Grenze der Gebäudeklasse 5. Darüber fällt ein Gebäude in keine der fünf Klassen, und es gelten eigene Anforderungen.
- Beim Reihenhaus wird das Fluchtniveau für jede Wohnung oder Betriebseinheit gesondert betrachtet.
Wo es in der Praxis kippt
Ein Dachgeschoß wird ausgebaut und damit zum oberirdischen Geschoß: Das Fluchtniveau springt um ein Geschoß nach oben, und mit ihm womöglich die Gebäudeklasse. Im Bestand ist das die häufigste Überraschung.
Das Gelände wird bei der Außenanlage abgesenkt oder angeschüttet: Maßgeblich ist der Zustand nach Fertigstellung, also das, was im Einreichplan als künftiges Gelände steht. Wer mit Bestandshöhen rechnet, rechnet mit dem falschen Wert.
Gut zu wissen
Wie das Mittel im Einzelfall gebildet wird, entscheidet die Planung; Piloti zeigt, was die Definition sagt, und legt die Annahme offen. Das Fluchtniveau nimmt es aus Ihren Unterlagen, statt es aus Höhenkoten im Plan nachzurechnen.
Häufige Fragen
Wie berechnet man das Fluchtniveau?
Man nimmt die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen oberirdischen Geschoßes und zieht die Höhe der angrenzenden Geländeoberfläche nach Fertigstellung ab, im Mittel über den Umfang des Gebäudes. Wie das Mittel bei stark wechselndem Gelände gebildet wird, ist im Einzelfall auszulegen und im Akt festzuhalten.
Ist das Fluchtniveau dasselbe wie die Gebäudehöhe?
Nein. Das Fluchtniveau endet an der Fußbodenoberkante des obersten oberirdischen Geschoßes und kommt aus den OIB-Richtlinien. Gebäudehöhe, Traufhöhe oder Bauklasse regeln die Bauordnung und der Bebauungsplan des Landes, nach eigenen Messregeln.
Zählt ein Dachgeschoß beim Fluchtniveau mit?
Nur wenn es ein oberirdisches Geschoß ist, also Wohnungen, Betriebseinheiten oder Teile davon enthält. Ein nicht ausgebauter Dachraum zählt laut Definition nicht; ein ausgebautes Dachgeschoß mit Wohnräumen schon.
Wie wird das Fluchtniveau beim Reihenhaus bestimmt?
Laut Definition des Reihenhauses wird für die Einstufung in eine Gebäudeklasse jede Wohnung oder Betriebseinheit hinsichtlich des Fluchtniveaus gesondert betrachtet. Am Hang kann das für die einzelnen Häuser einer Reihe zu unterschiedlichen Werten führen.