Was ist ein Reihenhaus nach OIB?
Im Alltag ist jedes Haus in einer Reihe ein Reihenhaus. Für die OIB-Richtlinien ist es ein Begriff mit fünf Bedingungen, und von ihm hängt ab, ob das Projekt in Gebäudeklasse 2 fällt. Piloti prüft die fünf Bedingungen einzeln gegen Ihr Projekt.
Definition laut OIB-Richtlinien, Begriffsbestimmungen, Ausgabe Mai 2023.
Kurz gesagt
Ein Reihenhaus ist nach den OIB-Begriffsbestimmungen ein Gebäude mit mehr als zwei unmittelbar aneinander gebauten, nicht übereinander angeordneten, durch eine vertikale Wand getrennten Wohnungen oder Betriebseinheiten von je höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche, jede mit eigenem Eingang aus dem Freien; für die Gebäudeklasse wird das Fluchtniveau jeder Einheit gesondert betrachtet. Piloti prüft die Bedingungen gegen Ihr Projekt und stuft die Gebäudeklasse ein.
Reihenhaus
„Gebäude mit mehr als zwei unmittelbar aneinander gebauten, nicht übereinander angeordneten, durch mindestens eine vertikale Wand voneinander getrennten selbstständigen Wohnungen bzw. Betriebseinheiten von jeweils nicht mehr als 400 m² Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße und mit jeweils einem eigenen Eingang aus dem Freien für jede Wohnung bzw. Betriebseinheit. Für die Einstufung in eine Gebäudeklasse gemäß der OIB-Richtlinie 2 ist jede Wohnung bzw. Betriebseinheit hinsichtlich des Fluchtniveaus gesondert zu betrachten.“
Wie Piloti dabei hilft
Piloti prüft die Bedingungen der Definition gegen Ihr Projekt und stuft die Gebäudeklasse ein, mit Fundstelle. Fehlt ein Wert, etwa die Fläche einer Einheit oder das Fluchtniveau des höchsten Hauses, fragt es danach. Die Anforderungen an die Wände zwischen den Einheiten klärt anschließend die Arbeitsweise „Brandschutz“.
Die Bedingungen, einzeln gelesen
- Mehr als zwei Einheiten: Ein Doppelhaus mit zwei Einheiten ist nach dieser Definition kein Reihenhaus.
- Unmittelbar aneinander gebaut und nicht übereinander: Gestapelte Maisonetten fallen nicht darunter, auch wenn sie von außen wie eine Reihe aussehen.
- Durch mindestens eine vertikale Wand getrennt und selbstständig: jede Einheit für sich, nicht Teile einer gemeinsamen Wohnung.
- Je höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche der oberirdischen Geschoße: Eine einzige größere Einheit nimmt der ganzen Reihe den Status.
- Ein eigener Eingang aus dem Freien für jede Einheit: Ein gemeinsames Stiegenhaus passt nicht zur Definition.
Was das für die Gebäudeklasse heißt
Die Definition der Gebäudeklasse 2 nennt Reihenhäuser ausdrücklich: mit höchstens drei oberirdischen Geschoßen, einem Fluchtniveau von höchstens 7,00 m und Einheiten von je höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche. Anders als bei anderen Gebäuden kommt es dabei nicht auf die Gesamtfläche der Reihe an, sondern auf die Fläche jeder Einheit.
Das Fluchtniveau wird für jede Einheit gesondert betrachtet. Am Hang kann eine Reihe deshalb Häuser mit unterschiedlichem Fluchtniveau haben, und die Frage, ob die Reihe als Ganzes die Bedingungen erfüllt, ist Haus für Haus zu beantworten.
Reihenhaus ist nicht geschlossene Bauweise
Bebauungspläne sprechen von offener, gekuppelter oder geschlossener Bauweise. Das ist Bebauungsrecht des Landes und der Gemeinde und sagt, wie an die Grundgrenze gebaut wird. Ob ein Gebäude im Sinn der OIB-Richtlinien ein Reihenhaus ist, entscheidet allein die Definition oben. Beide Fragen sind getrennt zu klären.
Gut zu wissen
Flächen und Höhen nimmt Piloti aus Ihren Unterlagen, die Einstufung bleibt Ihre Entscheidung. Die Bauweise nach dem Bebauungsplan liest es aus dem Plan, sobald er im Projekt liegt.
Häufige Fragen
Ist ein Doppelhaus ein Reihenhaus?
Nach den OIB-Begriffsbestimmungen nicht: Ein Reihenhaus verlangt mehr als zwei aneinander gebaute Einheiten. Ein Doppelhaus mit zwei Einheiten wird daher nach den allgemeinen Regeln der Gebäudeklassen eingestuft.
Welche Gebäudeklasse hat ein Reihenhaus?
Mit höchstens drei oberirdischen Geschoßen, einem Fluchtniveau von höchstens 7,00 m und Einheiten von je höchstens 400 m² Brutto-Grundfläche fällt es in Gebäudeklasse 2. Überschreitet eine Einheit diese Werte, ist die Einstufung neu zu prüfen.
Wie wird das Fluchtniveau beim Reihenhaus gemessen?
Für jede Wohnung oder Betriebseinheit gesondert, so sagt es die Definition ausdrücklich. Gemessen wird wie sonst von der Fußbodenoberkante des höchsten oberirdischen Geschoßes zum angrenzenden Gelände nach Fertigstellung, im Mittel.
Welche Anforderungen gelten für die Wände zwischen Reihenhäusern?
Die stehen in der OIB-Richtlinie 2 in der Ausgabe, die im Bundesland gilt, abhängig von der Gebäudeklasse. Dazu kann das Landesrecht weitere Anforderungen stellen, etwa zum Schallschutz nach OIB-Richtlinie 5.
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